La oferta de departamentos en la Ciudad se achicó: hoy la mitad de lo que medían hace noventa años

La superficie cubierta mediana de los departamentos porteños construidos desde 2020 es de 46 metros cuadrados, casi la mitad de los 102 metros cuadrados que median las edificaciones de la década del treinta, según un informe elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai a partir de 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires. La diferencia equivale a una reducción del 55% en la superficie mediana y se traduce, además, en una caída de cuatro a dos ambientes por unidad.

Menos cocheras dentro del precio y más unidades chicas

El relevamiento también describe un cambio en la composición de la oferta según la década de construcción. Los monoambientes pasaron de representar el 1,9% de los avisos entre las propiedades edificadas en los años treinta al 35% entre las construidas en la década de 2020. En sentido inverso, las unidades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2% al 9,4% de la oferta. La relación entre superficie y cantidad de ambientes se mantuvo, en tanto, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período estudiado.

Otro cambio observable está en las cocheras. Entre los avisos de unidades construidas entre 2010 y 2014, el 41,4% incluía la cochera en el precio publicado. Para las edificaciones de 2025 y 2026, esa proporción bajó al 13,9%. En paralelo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2% al 14% del total, un movimiento que modifica qué se paga efectivamente al momento de la publicación y qué queda como instancia de negociación posterior.

• Recoleta: pasó de una superficie mediana de 90 m² en unidades anteriores a 1980 a 45 m² en las construidas desde 2010, una baja del 50%.
• Monserrat: registró una reducción del 41% al comparar ambas generaciones de viviendas.
• Palermo: mostró una caída del 40% en la superficie mediana entre los mismos períodos.
• Villa Devoto: la baja fue del 6%, lo que ubica al barrio entre los menos afectados por el cambio.
• Villa del Parque: registró una disminución del 8,5% en la superficie mediana.
• Villa Urquiza: presentó una reducción del 9,6% al comparar construcciones previas a 1980 con las levantadas desde 2010.

El informe ubica la principal transformación en la cantidad de ambientes por unidad, mientras que la relación metros por ambiente se mantuvo relativamente estable. Tras una etapa en la que las construcciones de las décadas del setenta al dos mil presentaron superficies cubiertas medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados, la superficie volvió a retroceder desde 2010. Para las unidades edificadas desde 2020, la mediana de metros cuadrados cubiertos es de 46, según los datos procesados por la empresa sobre avisos clasificados por año de obra.

Una oferta que se aleja del modelo de los años treinta

El relevamiento sobre los 53.424 anuncios activos de venta en la Ciudad de Buenos Aires describe, barrio por barrio, cómo se fue reduciendo la superficie mediana y cómo se fue modificando la cantidad de ambientes incluidos en los avisos. La comparación entre generaciones de edificios anteriores a 1980 y las construidas desde 2010 muestra diferencias pronunciadas en las zonas donde históricamente se concentraron las construcciones de mayor tamaño, y reducciones más moderadas en barrios del norte porteño donde la oferta edilicia se sostuvo en formatos más compactos.