Alquileres en la Ciudad: en lo que va del año subieron 19,2% y perdieron contra la inflación por 2,3 puntos

El mercado de alquileres porteño atraviesa una desaceleración que se refleja con claridad en los números. En agosto, los contratos ajustaron 1,5%, la menor suba mensual del año y un escalón por debajo de la inflación estimada para ese mismo período, según el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop. Con ese movimiento, en los primeros ocho meses de 2026 los alquileres acumularon un incremento del 19,2%, frente a una inflación general estimada en 21,5%, lo que equivale a una baja real del 2,3% en el poder de ajuste de los contratos.

En la comparación interanual la dinámica cambia: los precios acumulan un alza del 29,9% en los últimos doce meses, un ritmo que, según los analistas del sector, responde a la recomposición posterior a los fuertes ajustes de 2025, cuando los contratos se actualizaron por encima del índice de precios.

Valores de referencia por tipo de unidad

• Monoambiente: 771.871 pesos por mes.
• Dos ambientes: 886.527 pesos por mes.
• Tres ambientes: 1.196.413 pesos por mes.

Las brechas entre barrios

La dispersión geográfica es uno de los rasgos más marcados del mercado. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos mensuales, seguida por Núñez (995.838) y Palermo (990.748). En el extremo opuesto se ubican Villa Lugano, con 654.776 pesos, Nueva Pompeya (700.324) y Parque Avellaneda (720.780). En términos de variación interanual, los mayores aumentos se concentraron en Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%), mientras que Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%) encabezaron las subas más bajas.

Oferta, rentabilidad y dinámica del mercado

La oferta de departamentos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión fue enero de 2024, cuando la cantidad de avisos subió 62% en un solo mes, un salto que los especialistas atribuyen a la entrada en vigencia de la normativa que liberó los contratos. Para los inversores, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual, lo que implica un retorno de 17,6 años para recuperar el valor de compra, un plazo 9,2% más corto que doce meses atrás. La excepción vuelve a ser Puerto Madero, donde la rentabilidad cae al 3,2%, contra el 9,8% que ofrece Villa Lugano.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en igual mes de 2025. No obstante, apenas el 16% de esas operaciones se concretó con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio del año pasado, un dato que los analistas vinculan con las tasas de interés todavía elevadas en pesos.

De cara a los próximos meses, las proyecciones privadas que circulan en el sector inmobiliario coinciden en que la dinámica podría mantenerse si la inflación continúa cediendo: con una pauta de precios más baja, los contratos ajustados por índices como el IPC o el ICL perderían fuerza, profundizando la tendencia a que los alquileres queden por debajo de la inflación general, en un escenario donde la oferta abundante y la demanda más cautelosa seguirán definiendo el pulso del mercado porteño.