Con el metro cubado por las nubes, los monoambientes con amenities se imponen como la puerta de entrada al homeownership

El valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un alza acumulada de 15,14% en apenas siete meses, de acuerdo con los registros del Instituto de Estadística y Censos porteño. Para fin de año, las proyecciones del sector privado ubican ese indicador en torno a 1.874.364 pesos por metro cuadrado, lo que ratificaría una dinámica alcista que ya se convirtió en la principal variable de cálculo para desarrolladores y compradores.

En paralelo, el costo integral de construir —que contempla materiales, mano de obra, gastos generales, honorarios profesionales y tasas— se ubicaba en julio en 2.286.170 pesos por metro cuadrado, con una suba de 14,61% en lo que va de 2026 y de 23,37% en los últimos doce meses, según la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires. Si se compara con julio de 2025, cuando el indicador había cerrado cerca de 1.852.948 pesos, la diferencia confirma que la presión sobre los precios no muestra señales de moderación.

Unidades más chicas, edificios con más servicios

Frente a ese encarecimiento sostenido, la estrategia que ganaron terreno las desarrolladoras fue resignar metros dentro de cada unidad y sumar metros compartidos en el conjunto. Gimnasios, terrazas con parrillas, salones de usos múltiples, laundry profesional, espacios de coworking y áreas verdes dejaron de ser un diferencial de los emprendimientos premium para transformarse en componentes estándar de las nuevas construcciones. La ecuación que primó en el sector es directa: cuando el metro cuadrado privado se vuelve inalcanzable, el metro cuadrado compartido pasa a cumplir una función sustitutiva dentro del paquete que se le ofrece al comprador.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Tapiola describió que la demanda de monoambientes mostró el mayor dinamismo del segmento y atribuyó el fenómeno a un cambio global en la composición de los hogares. La caída de la natalidad, el crecimiento de los hogares unipersonales y el aumento de los divorcios empujan en la misma dirección en distintos mercados, razón por la cual las unidades compactas ganan protagonismo en las nuevas camadas de oferta. En su lectura, el público objetivo ya no es exclusivamente la familia tipo con dos hijos, sino un universo más amplio de personas solas o parejas sin chicos, para quienes un departamento de un ambiente resuelve la necesidad habitacional sin el costo asociado a superficies mayores.

“El aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo.”Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento

Damiani sostuvo que la transformación en curso excede la cuestión del tamaño y redefine el rol del edificio en su conjunto. La arquitectura de proyectos deja de pensarse como una sumatoria de unidades independientes para concebirse como una red de espacios que se articulan entre sí, de modo tal que quien compra un departamento de 40 metros cuadrados termina incorporando a su vida cotidiana varios cientos, y en ciertos emprendimientos varios miles, de metros cuadrados de uso común. Bajo esa lógica, amenities como gimnasio, salón de usos múltiples, laundry y terraza operan como una extensión funcional de la unidad y justifican, desde el punto de vista del desarrollador, precios por metro cuadrado más elevados que los de una unidad sin servicios en un edificio tradicional.

Qué se viene para el resto del año

El escenario que describen los especialistas apunta a que la tendencia se sostendrá en la segunda mitad de 2026, en línea con las proyecciones que ubican al metro cuadrado porteño por encima de 1.870.000 pesos hacia diciembre. En la medida en que el costo de construcción continúe su sendero alcista y que el acceso al crédito permanezca restringido para gran parte de la clase media, el formato de unidades pequeñas con infraestructura compartida se perfila como la variante más viable para quienes buscan dejar de pagar alquiler y dar el salto a la propiedad. La redefinición en marcha, según los consultados, no es coyuntural: el propio modelo de vivienda propia se está reescribiendo en función de lo que el edificio ofrece, más allá de los metros cuadrados que figuren en el boleto de compraventa.